신달 토지: 명성 아래 ‘ 지왕 ’ 의 연루

하루아침에 명성이 자자하다.

10월 29일 저녁, 신달 부동산 3분기 발표.올해 3분기, 신달 부동산 권익 판매 계약액은 159억 8000만 원으로 전년 대비 33% 하락했다.회사의 현금류, 순이익 등의 지표가 모두 뚜렷하게 하락했다.미래 발전을 반영하는 지표에서 토지, 새로 착공, 준공 지표도 하락했다.

이런 현상은 올해 반년 신문에서 이미 드러났다.회사는 시장의 위험에 대비해 "판매력 강화, 매출금 속도를 높여 시장의 응변능력을 높이기 위해 노력했다고 밝혔다"고 밝혔다.그러나 운영 능력에 비해 장기적인 신달지산에는 효과가 좋지 않다.

2015년부터 2017년까지 이번 부동산 시장의 상승 주기로 많은 집기업들이 도시를 공략하고 토지 비축을 다지고 있다.이 와중에 유명무실하게 알려진 신달 지산은 여러 차례 호구로 음식을 빼앗았다. 한 대중의 악어에서 고가의 땅을 빼앗았다.불완전한 통계에 따르면, 이 3년간 신달지산은 모두 상해, 광저우, 선전, 항저우, 합비5에서 8개 ‘지왕’을 점령하여 총 지가가 430억을 넘고, 신달지산도 ‘지왕수확기’로 불린다.

2018년 이후 한도, 한정 판매 등 부동산 시장의 통제 정책이 끊임없이 압박되고 있으며, 많은 ‘지왕’이 시장에 들어오고 판매 난제에 직면하고 있다.신달의 부동산은 일부 재무 수단을 채택해 한때 고가 지대에서 온 표내 재무압력을 완화했지만 ‘ 지왕후유증 ’ 은 여전히 점차 떠오르고 있다.

올해 3분기까지 부동산과 표의 5개'지왕'에서 두 종목은 지금까지 판매 실적이 나타나지 않았다.또 다른 항목은 정가가 너무 높아 판매가 상대적으로 완화되고 있다.

일찌감치 땅왕의 광환은 부동산의 무거운 부담이 되고 있다는 조짐이다.

일찌감치 땅왕의 광환은 부동산의 무거운 부담이 되고 있다는 조짐이다.- 송문휘 촬영

급진과 재계

시간은 2016년 5월 27일 오후 항주 빈강구 오체단원 지역이 정식으로 공개적으로 양도하고, 가격은 62.86억이다.이 지역은 17개 경매자가 지원하고 있으며, 그 중 대부분은 일선 부동산, 만과 연합체로 구성되어 공동 경매에 참여했다.

현장 경쟁이 치열해 4차까지만 해도 지가가 95억 명에 이른다.이후, 신성 연합체, 용호, 융신 편지가 강탈해 120억 원에 육박하고 있다.이때 대합장은 오래 된 만과 신달의 연합체가 갑자기 손을 내밀고 가격을 올리고 있다.최종적으로 만과-신달연합체는 123억18억원의 총가, 건물 가격은 211575.78원/평방미터 경쟁이 이 이 지역을 만들어 2016년 전국총가격의 ‘지왕’을 만든다.

그러나 곧 만과는 이 땅에서 물러나고 신달은 ‘지왕’을 독차지하고 있다.

이 때의 신달은 이미 ‘ 하루아침에 천하에 알려져 있다.2015년 6월부터 2016년 6월까지 신달지산은 단독이나 연합체의 형식으로 7개'지왕'을 점령하며'호구탈식'의 역습작이다.그중 4개의 땅값이 40억, 3개 땅값이 3만 위안을 넘는다.2017년 12월, 신달지산은 43억 위안의 총가로 합비강을 빼앗았다.

신달의 땅산은 2009년 껍질을 빌려 시장에 출시되었고, 처음에는 매우 낮고, 사업도 주로 23선 도시에 집중되었다.이에 이어 ‘지왕’을 획득한 것은 신달 땅이 처음으로 스포트라이트 아래에 나타난 것이다.그러나 2017년까지 부동산의 계약 매출액은 24.71억 원이며 규모나 영향력이든 일선 기업과 대적할 수 없다.

업계에서는 신달의 부상이 모회사의 강대한 자원에 의존하고 있다고 보편적이다.신달의 부동산 실질통제자는 중국 신달자산관리 지분 유한회사를 위해 후자는 전국 4대 자산관리사(4대 AMC)의 하나다.

상하이 이주부동산연구원이 발표한 연구원은 부동산 관련 부실자산이 저당물가치 높고 가치 상승 잠재력으로 AMC 의 돈벌이 금리기는 주로 토지, 건설 공사, 고루루, 투자 물업 등을 포함한다.4대 AMC 는 부동산 산업에 잠입해 부동산 업계의 최대 지주가 될 수 있다.

그러나 이 기관은 전통집업업에 비해 AMC 부동산자회사가 직접 부동산 개발에 자금과 자원의 이중 우위를 유지하고 있지만, 운영 능력이 편약하다고 지적했다. "이번 주기성이 강하고 시장파동적인 부동산 개발업종은 큰 경상"이라고 말했다.

이에 따라 전통 집기업과 협력 개발해 이런 기업의 주요 선택이 됐다.지산도 예외가 아니다.

신달 땅에서 얻은 8개'지왕'종목에서 6개가 합작자를 도입했다.협력개발은 부동산개발능력의 부족을 보완할 수 있을 뿐만 아니라 자금 부담을 줄이고 재무 수단의 조작에 도움이 되며 표내의 압력을 줄일 수 있다.

예를 들어 신달부동산은 그 중 세 개의 ‘ 지왕 ’ 의 통제권을 포기하고 이 세 항목을 ‘ 중대한 주식투자 ’ 프로젝트로 등극할 필요는 없고 재무보고서 안에 들어갈 필요가 없다.

이 세 항목의 토지 총가격은 241억 위안에 이른다. 후속 개발투자의 규모는 마찬가지다.당시 판매가 200억, 이윤이 10억 부족한 신달 부동산에 대해 일단 표기하면 재무 압력이 예상된다.

실제로 다른 ‘지왕’이 가져온 자금 압력은 마찬가지지만, 최근 몇 년 동안 부동산을 신달하는 재무보고표는 언제나 평온하고 ‘지왕’의 영향 흔적이 뚜렷하지 않은 것 같다.

한 유명 증권업자 분석사는 21세기 경제 보도에 따르면 확장에서 부채를 내는 것은 불가피하지만 사업도 회사의 자산 총액을 확충할 것이며 과도한 거채만 하지 않으면 자산부채율이 빨리 늘어나지 않을 것이라고 밝혔다.또한 2018년에는 회광산 부동산 인수를 성공적으로 합병한 뒤, 부동산의 자산총액은 720억 이상으로 증가하고 자산부채율은 오히려 86.01% 에서 80% 이하로 떨어졌다.

그러나 이러한 조작은 정적 재무 균형을 가져올 수 있을 뿐 확장에서 좋은 재무 상태를 유지하려면 기존 항목이 빠르게 돌아가고 개발과 판매를 실현하고 환불을 가져야 한다고 덧붙였다.

후유증 이 떠오르다

그러나'지왕'의 그림자가 점차 떠오르고 있다.21세기 경제적 보도에 따르면 지왕 프로젝트는 최근 몇 년 발전에서 비지왕 프로젝트에서 대부분 판매와 회금 `지왕 ` 프로젝트의 운영 상황이 좋고 나쁜데 일부 프로젝트에 대한 스트레스가 아직도 남아 있다.

올해 3분기까지 부동산 재무보고서 5개'지왕'프로젝트에서 항주 남성'지왕', 합비빈호'지왕'의 판매 상황이 상대적으로 좋다.

최근 땅의 합비포하 ‘지왕’은 2018년 착공해, 그 해 하반기부터 예매를 시작으로 ‘비취천간’이라는 제목으로 이름을 올렸다.토지 비용이 너무 높기 때문에, 항목의 판매가 2만 위안을 넘어, 주변 동형의 제품과 중고방의 가격을 분명히 높였다.공개된 정보에 따르면 현재 이 프로젝트가 출시된 부분은 50% 안팎으로 약 반의 체량이 아직 시작되지 않은 것으로 나타났다.

상하이고촌의 지왕은 2016년 6월 획득해 신달의 독립 조작을 했다.2017년과 2018년에는 두 지역이 선착되어 2019년 3분기까지 이 프로젝트는 여전히 건설 상태에서 아직 판매 실적이 나타나지 않았다.프로젝트의 총 투자액은 약 90억 원, 누적 투자는 15억 원이 안 된다.

지왕 사업의 진전, 그리고 회사의 재무 상황, 발전 기획 문제, 기자가 발고할 때, 신달 지산은 회답하지 않았다.

재경평론자는 21세기 경제에 비약적으로 대체량 개발을 진행하면서 기업에 적지 않은 자금 압력을 가져올 것이라고 말했다.충분한 자금 실력이 부족하면 기업은 통상적으로 고려하기 어려워 일부 항목이 개발을 늦추는 경우가 많다.

그는 또 ‘ 지왕 ’ 프로젝트를 집중적으로 획득하고 또 다른 문제가 존재할 수 있다는 점을 나타냈다. 즉 개발주기장, 점용자금 규모가 크다.단가 ‘지왕’이라면 통상 호택으로 판매를 할 수 있으며, 그 속도는 일반 종목보다 느리다.“역사적 경험은 ‘지왕’ 프로젝트는 해소할 수 있지만 주기는 길고 비용 비용이 낮지 않기 때문에 부동산 기업들은 통상 밀집적으로 ‘지왕’을 찾는 것을 피하게 된다.”

2018년 신달의 부동산 매출이 처음으로 300억을 넘어 규모의 돌파를 이룩했다.그러나 규모의 압력과 지왕후유증이 동시에 나타나 대량의 사업이 협력 개발을 위해 자금 체인은 여전히 긴박하다.

2018년 신달의 부동산 경영성 현금은 70억 6000만 원으로 전년도 대비 51% 하락한 결과'회사 규모가 확대되고 공사금, 토지 대금 증가'였다.미병표 프로젝트가 양호한 탓에 그 해 회사의 투자성 현금 유출은 44.7억에 이른다.그러나 자성 현금 유출이 좋지 않아 84억 3000만 원을 부담하는 이유로'협력 사업 상환 관련자 대출 증가'다.

진퇴

2019년에 들어서면, 부동산 시장이 계속 압력을 내리고, 부동산 기업의 융자 루트가 크게 제한되어, 핫점의 2선 도시 시장이 하행기에 접어들었다.대중형 집업기업의 역세와 달리 올해 3분기에는 부동산 권익 판매 면적은 94.08만 평방미터, 권익판매 계약액은 159억 8억원으로 전년 대비 13.5%, 33% 하락했다.

지난 1월, 5월, 7월, 신달의 부동산 발행사채를 통해 총 49억 원을 융자했지만 회사의 자금 압력은 진정으로 완화되지 못했다.복시 조정이 계속되면서 모사 수혈에 대한 관제는 갈수록 엄격해지고 신달지산의 자금 경로가 영향을 받는다는 분석이 나오고 있다.

6월에 부동산 산하의 광동가준 투자는 유한회사, 탄강시 난화부동산 개발 유한회사, 탄강시 운우부동산 유한회사 전주권 양도, 이 세 회사는 그동안 탄강시 최대 민영기업인 광둥그룹이 파산 중조로 인수한 기업이다.

주권 양도 정보에 따르면, 2019년 4월까지 세 회사는 모두 자금이 빚지지 않는 상황에 처해 있으며, 소유자 권익은 각각 3.48억원, 5.85억원, 1.76억원이었다.2014년 인수 후 이 프로젝트는 완만하다.2018년 말까지 관련된 6종의 대개발 면적은 34만9000평방미터에 이르며 2017년과 같다.

토지 개발의 능력에 비해 지능 품질과 합작자들에 대한 의존이 강하다는 지적이 높다.일단 품질이 좋지 않은 항목을 만나면 독립 오퍼의 난이도가 비교적 크다.그래서 프로젝트를'해소'라는 표현으로 볼 수 있다.

그는 자금 사정이 지속적으로 개선되지 못하면 신달의 부동산을 없애지 않을 가능성도 있다고 덧붙였다.

올해 3분기 부동산의 경영성 현금류, 투자성 현금류가 하락세를 보이며 투자성 현금 흐름은 계속 마이너스다.

뿐만 아니라, 신달의 지산은 지난 몇 년의 고속 성장에도 일단락이 될 수도 있다.올해 3분기, 신달의 토지 증가 규모와 새로 개공 면적은 작년 동기보다 절반 정도 떨어져 준공 면적도 현저하다.신달 지산은 이 조정에서 탈락할 가능성이 있다는 관측도 있다.

급약진은 빠른 속도로 파손을 끄고 싶다는 것이 급선무는 ‘ 지왕 ’ 의 압력을 해결하는 것이라고 지적했다.이 가운데 두 명의 판매 실적을 조속히 처리하는 ‘지왕’은 중중량이다.