信達不動産：盛名下の「地王」の疲れ

一度名声を高めたら、最後は負担になります。

10月29日夜、信達不動産は三半期報を発表しました。今年の第3四半期に、信達不動産権益販売契約額は159.8億元で、同33%下落した。会社のキャッシュフロー、純利益などの指標は明らかに下落した。将来の発展を反映する指標では、土地を持って、新たに着工し、竣工指標も同様に低下している。

この現象は今年の半年間新聞にすでに現れています。会社はかつて、市場リスクに対応するために、「販売力を強め、売上金の還付を加速し、市場の弾力性を高めるよう努力する」と述べました。しかし、開発運営能力が伸びない信達不動産には効果がない。

2015年から2017年までは本船の不動産市場の上昇周期であり、多くの不動産企業が都市を攻略し、土地の備蓄をしっかりと固めています。ここでは、名の知られていない信達不動産が何度も「虎口乗っ取り」をしています。不完全な統計によると、この三年間、信達の不動産は全部で上海、広州、深セン、杭州、合肥の5地で8つの“地王”を取って、総地価は430億を超えて、信達の不動産もそのため“地王收伐機”と称されます。

2018年以降、価格制限、販売制限などの不動産市場の規制政策は絶えず圧力をかけ、多くの「地王」プロジェクトは参入と販売の難題に直面している。信達不動産はかつていくつかの財務の手段を採用して、1度高値の持ってくる表の内の財務の圧力を緩和して、しかし“地王の後遺症”は依然として次第に現れています。

今年の第3四半期までに、信達不動産と時計の5つの「地王」の中で、2つのプロジェクトが今まで販売実績を生んでいません。もう一つの項目は定価が高すぎて、販売が遅れています。

様々な兆しは、かつての「地王」の光の輪が、信達不動産の重荷になっていることを示しています。

様々な兆しは、かつての「地王」の光の輪が、信達不動産の重荷になっていることを示しています。-宋文輝撮影

急進と金策

時間は2016年5月27日午後までさかのぼります。杭州濱江区奥体ユニットの土地は正式に公開されました。価格は62.86億元です。この土地は17人の競売者の申し込みを引きつけました。その多くは第一線の不動産会社で、信達不動産と万科が共同体を作って、競売に参加します。

現場の競争が激しく、第4ラウンドまでに、地価は95億円に跳ね上がった。その後、招商-新城連合体、龍湖、融信と一緒に競争して、価格を120億まで迫った。その時、待ちに待った万科信達連合体が突然手を出して、どんどん値上げします。最終的に、万科信達連合体は123.18億元の総価格、床価格21575.78元/平方メートルでこの土地を競って、2016年全国総価格の“地王”を育成します。

しかし、すぐに万科はこの地を退き、信達は「地王」を独り占めしました。

この時の信達の不動産、とっくに“一朝有名になったら天下は知っています”。2015年6月から2016年6月までの年間、信達不動産は単独または連合体として7つの「地王」を獲得し、いずれも「虎口乗っ取り」の逆襲作である。そのうちの4つの地塊の総価格は40億を超え、3つの地塊の単価は3万元/平方メートルを超えています。2017年12月、信達不動産はまた43億元の総価格で合肥包河の「地王」を獲得しました。

信達の不動産は2009年に殻を借りて発売して、初めは非常に控えめで、プロジェクトも主に2、3線の都市に集中します。今回は引き続き「地王」を取得し、信達不動産がスポットライトの下に登場するのは初めてです。しかし、2017年までに、信達不動産の契約売上高は224.71億元だけで、規模や影響力に関わらず、一線の不動産企業に匹敵することができませんでした。

業界では一般に信達の台頭は、親会社の強大な資源によるものと考えられています。信達不動産の実際の支配者は中国信達資産管理株式有限公司で、後者は全国四大資産管理会社（四大AMCともいいます）の一つです。

上海の不動産研究院がかつて発表した研究報告書によると、不動産関連の不良資産は担保の価値が高く、価値が高いため、上昇の潜在力が大きい。四大AMCはすでに不動産産業に忍び込み、将来は不動産業界の最大の地主になる可能性がある。

しかし、同機構は、伝統的な不動産企業に比べて、AMC傘下の不動産子会社が直接に不動産開発に踏み切るのは資金と資源の二重の優位性があるが、操作能力はやや弱いため、「周期性が高く、市場の変動が激しい不動産開発業界にとっては大きな“硬傷”である」と指摘している。

したがって、伝統的な不動産企業との共同開発は、このような企業の主要な選択となります。信達不動産も例外ではない。

信達不動産で得られた8つの「地王」プロジェクトには、6つの組合が導入されています。共同開発は信達の不動産開発能力の不足を補うだけではなく、資金負担を軽減し、一部の財務手段の操作を助け、表の圧力を軽減します。

例えば、信達不動産はその中の3つの“地王”のコントロール権を放棄して、この3つのプロジェクトを“重大な株式投資”プロジェクトにならせて、財務諸表の中に組み入れる必要がありません。

この3つのプロジェクトの土地取得総額は241億元に達し、後続の開発投資の規模は同じである。当時の販売量が200億円未満で、利潤が10億円未満だった信達不動産にとっては、ひとたび合併して、もたらした財務圧力が予想されます。

実は、他の「地王」がもたらした資金圧力は同じであるが、ここ数年、信達不動産の財務諸表は終始安定しており、「地王」の影響痕跡は明らかではないようだ。

ある無名証券会社のアナリストは21世紀の経済に対して、拡張の中で借金を処理するのは避けられないが、プロジェクトを獲得しても同様に会社の資産総額を拡充して、過度に借金をしない限り、資産負債率は急速に増加することはないと述べました。また、2018年に淮鉱不動産の買収に成功した後、信達不動産の資産総額は720億から1000億以上に増加し、資産負債率は86.01%から80%以下に減少した。

しかし、彼は同時に、このような操作は静的な財務バランスをもたらすだけでなく、拡張の中でより良い財務状態を維持するためには、既存のプロジェクトは急速に運転し、開発、販売を実現し、リターンをもたらす必要があると述べました。

「後遺症」が浮かぶ

しかし、「地王」の影は少しずつ浮かんできています。21世紀の経済報道を整理した信達不動産の傘下のプロジェクトはここ数年の発展の中で、非「地王」プロジェクトは大部分の販売と返済に貢献しました。

今年の第3四半期までに、信達の不動産の財務諸表に組み込まれた5つの「地王」プロジェクトの中で、杭州南星の「地王」、合肥濱湖の「地王」の販売状況は比較的に良いです。

最近土地を持っている合肥包河の「地王」は2018年に着工し、その年の下半期から前売りを開始しました。名前は「翡翠の空」です。土地のコストが高すぎるため、プロジェクトの販売の平均価格は2万元/平方メートルを超えて、明らかに周辺の同じタイプの製品と中古の部屋の価格より高いです。公開された情報によると、現在このプロジェクトがすでに発表された部分は、去化率が50%前後で、まだ半分ぐらいの量が稼働していない。

上海顧村の“地王”は2016年6月に獲得し、信達のために独立して操っています。2017年と2018年、二つの地塊は前後して着工し、2019年の第3四半期まで、このプロジェクトはまだ建設中で、今まで販売実績は何もありません。プロジェクトの総投資額は約90億元で、累計投資額は15億元に満たない。

信達不動産傘下の「地王」プロジェクトの進展や会社の財務状況、開発計画などの問題については、記者の寄稿時までに信達不動産は回答を与えていませんでした。

経済評論家の厳躍進さんは21世紀の経済報道に対して、同時に大体の量の開発を行い、企業に大きな資金圧力をかけると述べました。十分な資金力がないと、企業との兼ね合いが難しく、一部のプロジェクトの開発が遅れてしまうことが多い。

彼は同時に、「地王」プロジェクトを集中的に獲得するには、もう一つの問題があります。つまり、開発期間が長く、資金の規模が大きいです。単価の「地王」なら、豪邸で売るのが普通ですが、そのスピードは普通の種目より遅いです。「歴史的な経験から、『地王』プロジェクトも解決できますが、サイクルが長く、かかる資金のコストは低くないので、不動産企業は『地王』の密集を避けることが多いです」

2018年、信達不動産の売上高は初めて300億を超え、規模の突破を実現しました。しかし、規模の圧力と「地王後遺症」が同時に発生し、数多くのプロジェクトが協力開発されたとしても、資金チェーンは依然として逼迫している。

2018年、信達不動産の経営的キャッシュフローは70.6億元で、同51%減少した。原因は「会社の規模が拡大し、工事代金、土地代金の支払いが増加した」。未并表プロジェクトの売れ行きがよかったため、当时の会社の投资性キャッシュフローは44.7亿元に达しました。しかし、資金調達性のキャッシュフローがよくないため、84.3億円のマイナスとなりました。

進まなければ後退する

2019年に入って、不動産市場のコントロールは持続的に圧力をかけて、不動産企業の融資ルートは大いに制限されて、ホットスポットの第二線都市市場は下り期に入ります。大中型不動産企業の反動上昇と違って、今年の第3四半期には、信達不動産権益の販売面積は94.08万平方メートルで、持分販売契約額は159.8億元で、前年同期比13.5%と33%下落した。

今年の1月、5月と7月には、信達不動産は発行会社の債務を通じて49億円を融資しましたが、会社の資金圧力はなかなか緩和されませんでした。ある分析によると、不動産のコントロールが持続的に圧力をかけるにつれて、親会社の「輸血」に対するコントロールがますます厳しくなり、信達不動産の資金ルートが影響されるという。

6月、信達不動産は傘下の広東嘉駿投資置業有限公司、湛江市蘭不動産開発有限公司、湛江市雲宇不動産有限公司の全部の株を譲渡しました。この3社は信達がこれまで湛江市の最大民営企業嘉広東集団の破産再編に介入した時に買収した企業です。

株式譲渡情報によると、2019年4月現在、この3社はいずれも債務超過の状況にあり、所有者の持分はそれぞれ-3.48億元、-5.85億元と-1.76億元である。信達は2014年にキャッチャーした後、これらのプロジェクトの進展が遅いです。2018年末までの6つの地塊の開発待ち面積は34.9万平方メートルで、2017年と同じです。

厳躍進氏は、信達不動産は開発運営能力ではなく、土地の品質と合作側に対する依存が強いと指摘しています。品質の悪いプロジェクトに出くわすと、単独で操作するのは難しいです。ですから、譲渡項目は「ストップロス」の表現と見なされます。

彼はまた、資金状況が改善されていない場合は、信達不動産の継続的な販売プロジェクトの可能性を排除しないと考えています。

今年の第3四半期には、信達不動産の経営的キャッシュフロー、投資的キャッシュフローが低下し、資金調達的キャッシュフローは引き続きマイナスとなっています。

それどころか、信達不動産はここ数年で急速に成長してきました。今年の第3四半期には、信達不動産の土地規模が新たに増加し、新たな起工面積は去年の同じ時期より半分ぐらい減少し、竣工面積も明らかに減少しました。ある機関の人は、信達の不動産はこの調整の中で“落後”するかもしれないと思っています。

急速に停止したいなら、当面の急務はやはり「地王」の圧力を解決することだと、厳躍進氏は指摘する。この中で、販売実績がない2つの「地王」を早急に処理することが重要となります。