業績は消えていきます。中小企業は頻繁に転職します。

2020年から2021年までの年末は、住宅企業が難しいです。

2020年下半期以来、不動産融資の3つの赤い糸と不動産の貸付けの端の“3つの赤い糸”は相次いで登場して、業界の高回転のモードはレバレッジに行く背景の下で突然変わります。

一つの信号は、年の瀬が迫って、プロの経営者が退職する時に潮が満ちて、しかも中小企業に集中します。2020年最後の週には、領地集団（0699.HK）の許暁軍総裁、彰泰グループ理事長兼社長張巧龍氏、龍光グループ執行役員兼執行副総裁の呉剣氏、現地グループ総裁の劉森峰以以及三巽グループ総裁の王本龍氏らが退職した。

これらの不動産企業の現状から見ると、「三つの赤い糸」の圧力は存在しています。さらに現実的なのは、小不動産企業の営業圧力は小さくないです。2020年、疫病の影響を受けて、四五線都市の不動産市場は無力になりました。中小企業のプロジェクト配置はこれらの地域に多いです。過去のキャリアマネージャーが企業を動かして業績のピークに登らせた日は、もう戻ってこないかもしれません。

2020年10月のように、万科グループ理事会の郁亮会長は、不動産業界が管理配当時代になったら、普通の業界に復帰すると指摘しています。

中小企業のカード洗浄が激化する

職業のマネージャーは離職して、実はここ二年の不動産業界の常態です。これまで、業界で最も典型的なプロマネジャーの例は、陳凱が2012年の陽光城で20億年の販売規模の時に加盟し、この本当の意味での小不動産企業を3年間で200億規模まで連れてきて、規模の10倍の増加を実現しました。

陳凱さんは個人的なケースではないです。市場がいい時、不動産企業のキャリアマネージャーから高額の年末賞が続々と流れています。投資によって財務の自由が実現されるという噂があります。前述の職業マネージャーの劉森峰さんは業界でも知名度が高いです。碧桂園など有名な不動産企業から小不動産企業に転職して、これらの小不動産企業の創業者が大企業を作る意図を反映しています。不動産市場が大きく変化した後に、人員の流動も避けられないです。

小さい頃からの不動産管理職の不安定さから、業界の揺れが激しくなっていることがうかがえる。グラムの瑞データによると、過去10年間のサンプル都市の投資性需要の比率は変化しており、南通、徐州、佛山の投資需要の上昇を除いて、長沙はフラットであるほか、大部分の都市ではそれぞれの程度の下落が見られた。第一線の都市の中で北京の純投資は29%を占め、3年前より6%減少した。投資兼自己居住は19%を占め、3年前より9%減少し、全体として投資性需要は15%減少した。

都市の分化が激しくなるにつれて、小房企業の不確定要素が多くなりました。価格の変動、都市の需給の変化、操盤権益の低下などです。

2020年の新規商品価値集の中でも、TOP 30の不動産企業は依然として72%を占めており、TOP 50以外の不動産企業の新規商品価値は全業界の13%程度を占めている。

禹洲不動産副総裁の張岩氏は、都市の戦略配置が直接会社のマーケティング状況に影響すると分析している。禹洲の不動産自身から見ると、今年はすでに千億規模を実現しており、引き続き深耕地の現在配置されている一、二線の核心都市群（大湾区、長江デルタ、海西、成渝、華中、環渤海などの核心都市群）に焦点を合わせ、利益とリスクコントロールを持続的に焦点を合わせ、着実に発展しています。

この波の市場周期を調整して、不動産企業は新しいシャッフルに直面します。もう一つの研究機関の業界関係者は、2018、2019、2020年のこの3年間に、優勢ブランドの不動産企業と一、二線優良核心都市で商品力、マーケティング力を合わせて、多くの中小企業が競争力が比較的弱い四、五線都市に沈下することを選択していると指摘しています。2020年に疫病の影響を受けて、四、五線の大部分の地区は市場が深刻に下りて、難局に行きます。「実際に手に入れやすい土地は、後期はあまりよくない」ということです。

上記の人士は、企業ごとに選択が違っています。選択が先に難しくなり、選択が先に容易になりにくいと指摘しています。今回の調整は中小企業だけではなく、販売規模はすでに千億円を超えたブルーレイの発展、中梁などで、これまでは四、五線都市の配置が多く、難航する途中で維持が困難になっています。三つの赤い線の下で、大多数の不動産企業は高回転、高負債の持続性がないことを意識しています。現在はまだ高回転、高負債で発展している企業に頼っています。その苦境と調整はまだ始まったばかりです。

プロマネジャーの苦境

これまで在房の不動産業界では、プロマネジャーの役割は創業者補助とされてきました。

2018年までに、不動産企業は大規模、高負債、高回転の問題に直面していました。この時、職業マネージャーは大きな役割を果たしています。

2018年から2020年にかけて、政策面で「不動産不炒」を開始し、レバレッジに行く苗も現れた。2021年に入って、業界の引き締めの確定性は更にはっきりと現れています。三本の赤い糸が地面に落ちて、「不動産不炒」はすでに効果的なメカニズムになりました。

このようなマクロな背景の下で、職業のマネージャーはもう市場の配当金がなくて、管理の上から利益の空間を求めなければならなくて、これは職業のマネージャーの資源、管理能力などに対してすべて厳しい試練です。

この間、不動産企業の資金圧力も急上昇しました。グラムと瑞のデータによると、2018年から2020年までに不動産企業の信用債務の違約金額は80億元ぐらいから240億元近くに値上がりしました。

高地にあるバタフライ・エフェクトが現れ始めた。高損失の危険な土地は第一線と第四五線都市に現れて、その中に中小企業の姿があります。例えば上海では、2020年7月31日、金隅不動産上海公司は総価格69.2億元、プレミアム率38%で上海市楊浦区江浦コミュニティR-09号の住宅地を獲得しました。床面価格は8.58万元/平方メートルで、周辺の住宅販売価格は約11万元/平方メートルで、この土地の地価不動産価格比(地価比)は0.78%に達しました。リスクを損なう。実際、業界関係者によると、上海で販売されているプロジェクトの約40%が赤字のリスクがあるという。

それに比べて、いくつかの知名度は金隅不動産の不動産企業よりもっと高くて、危険がもっと高いです。例えば成都では、2020年2月に、華興不動産は成都双流区協和街の一枚の宅地を持ってきました。総価格は11.77億元、プレミアム率は48.6%で、床価格は1.37万元/平方メートルで、周辺は販売元の単価は約1.63万元/平方メートルで、この土地の不動産は0.84%に達しました。

2020年には、四五線都市市場の下達が明らかになり、これまで四五線都市を配置してきた住宅企業は少なくない。土地の配当金の消滅に、プロの困惑が相次いでいる。かつてTOP 3の不動産会社で10年間働いていた不動産老兵の張亮さん（仮名）は、相次いで複数の中小企業に入社しました。2020年には、150名前後の不動産企業が副総裁に就任して半年後に暗然と退職した。張亮は21世紀の経済報道記者に対して、業績駆動の下で、会社の実況管理人は業績の訴求に対して非常に明確であるが、自分が着任する前に、会社の土地取得の多くは中部の河南と南西の雲南の2省に分布しています。2020年に、この2つの省のプロジェクトは長江デルタ地域と大湾地区に比べて、マーケティングルートがより狭いです。状況と購入制限、価格制限の影響で、プロジェクトの利益は大きく変動しました。

業界の変局の下で、職業のマネージャーはどこに行きますか？プロのマネージャーは、プラットフォームと人は互いに成功しています。自分の選択の角度から見れば、戦略が正しい企業を選んだら、キャリアも順調になります。逆に、自分に困難な末路を選んでくれます。先日、劉森峰さんは友達の輪で起業することにしたと明かしました。三つの赤い線の圧力の下で、もっと多い職業のマネージャー、もしかしたらまた企業のために速く“緑”の道を回転しているかもしれません。