L'Aura De La Performance S'Estompe: Les Difficultés Et Les Changements Derrière Le Changement Fréquent De Gestionnaires Professionnels Dans Les Petites Et Moyennes Entreprises Immobilières

De 2020 à 2021, les entreprises immobilières sont très difficiles.

Depuis le deuxième semestre de 2020, trois lignes rouges de financement immobilier et trois lignes rouges de crédit immobilier ont été introduites successivement, et le modèle de chiffre d'affaires élevé de l'industrie a soudainement changé dans le contexte du désendettement.

Un signal: la fin de l'année arrive, les gestionnaires professionnels quittent la marée, et se concentrent sur les petites et moyennes entreprises immobilières.Au cours de la dernière semaine de 2020, un certain nombre de gestionnaires professionnels de petites et moyennes entreprises immobilières ont démissionné successivement, notamment Xu Xiaojun, Président du Groupe territorial (06999.hk), Zhang Qiaolong, Président et Président du Groupe zhangtai, Wu Jian, Directeur exécutif et Vice - Président exécutif du Groupe longguang, Liu senfeng, Président du Groupe local, et Wang benlong, Président du Groupe sansun.

De la situation actuelle de ces entreprises immobilières, nous pouvons voir que la pression des « trois lignes rouges » existe, plus réaliste encore, la pression du marketing des petites entreprises immobilières n'est pas faible.En 2020, en raison de l'impact de l'épidémie, le marché immobilier des villes de quatrième et cinquième niveaux n'a pas été démantelé efficacement, tandis que la plupart des projets des petites et moyennes entreprises immobilières se trouvent dans ces régions.Les jours passés où les gestionnaires professionnels ont poussé les entreprises à atteindre des sommets de performance peuvent être révolus.

Comme l’a souligné Yu Liang, Président du Conseil d’administration du Groupe Vanke en octobre 2020, l’industrie immobilière reviendra à l’ère des dividendes de gestion en tant qu’industrie ordinaire.

Le remaniement des petites et moyennes entreprises immobilières s'est intensifié

Le départ des gestionnaires professionnels est en fait la norme dans l'industrie immobilière au cours des deux dernières années.Auparavant, le cas le plus typique de gestionnaire professionnel dans l'industrie était Chen Kai, qui a rejoint Sunshine City en 2012 avec seulement 2 milliards d'années d'échelle de vente, et a pris trois ans pour amener cette petite entreprise immobilière réelle à 20 milliards d'échelle, réalisant une croissance de 10 fois.

Chen Kai n'est pas un cas, dans les bons moments du marché, les gestionnaires professionnels des entreprises immobilières continuent d'émettre des primes de fin d'année élevées, en suivant les investissements pour réaliser la liberté financière et d'autres rumeurs.Les gestionnaires professionnels susmentionnés, tels que Liu senfeng, sont bien connus dans l'industrie. Ils ont une caractéristique commune: passer d'entreprises immobilières bien connues comme biguiyuan à de petites entreprises immobilières, reflétant les tentatives des fondateurs de ces petites entreprises immobilières de devenir de grandes entreprises.Et après de grands changements sur le marché immobilier, le flux de personnes est in évitable.

L'instabilité du personnel de direction des petites entreprises immobilières peut être observée comme un choc industriel croissant.Les données de Kerui montrent que la proportion de la demande d'investissement dans les villes de l'échantillon a changé au cours de la dernière décennie, à l'exception de Nantong, Xuzhou et Foshan, où la demande d'investissement a augmenté et Changsha est restée stable, la plupart des villes ont connu une baisse à des degrés divers.Parmi les villes de première ligne, Pékin représente 29% de l'investissement pur, en baisse de 6% par rapport à il y a trois ans; et la part de l'investissement et de la propriété privée est de 19%, en baisse de 9% par rapport à il y a trois ans. Dans l'ensemble, La demande d'investissement a diminué de 15%.

Avec l'aggravation de la différenciation urbaine, les petites entreprises immobilières sont confrontées à de plus en plus d'incertitudes: fluctuation des prix, changement de l'offre et de la demande urbaines, baisse des droits et des intérêts sur le marché, etc.

Selon la concentration de la valeur ajoutée en 2020, les entreprises immobilières top30 représentent encore 72%, tandis que les entreprises immobilières autres que top50 ne représentent qu'environ 13% de l'ensemble de l'industrie.

Zhang Yan, Vice - Président de Yuzhou Real Estate, estime que l'aménagement stratégique de la ville aura une incidence directe sur le marketing de l'entreprise.Du point de vue de Yuzhou Real Estate elle - même, elle a atteint une échelle de 100 milliards de RMB cette année. Elle choisira de continuer à se concentrer sur l'aménagement en profondeur de l'agglomération urbaine centrale de première et de deuxième ligne (agglomération urbaine centrale de Dawan, delta du fleuve Yangtze, Haixi, Chengdu - Chongqing, Chine centrale, mer de Bohai, etc.), de continuer à se concentrer sur le contrôle des bénéfices et des risques et de se développer régulièrement.

Cette vague d'ajustement du cycle du marché, les entreprises immobilières seront confrontées à un nouveau cycle de remaniement.Un autre chercheur de l'industrie a souligné qu'au cours des trois années 2018, 2019 et 2020, de nombreuses petites et moyennes entreprises immobilières ont choisi de s'enfoncer dans les villes de quatrième et cinquième niveaux où la concurrence est relativement faible afin d'éviter de rivaliser avec les entreprises immobilières de marque supérieure pour la Force des produits et La force du marketing dans les villes centrales de première et deuxième niveaux de haute qualité.En 2020, la plupart des régions des quatrième et cinquième lignes ont connu une grave baisse du marché et des difficultés à se désintégrer en raison de l'épidémie.« en fait, les parcelles faciles à obtenir ne sont pas faciles à enlever à un stade ultérieur », tandis que les parcelles difficiles à saisir sont essentiellement en bon état.

Les personnes mentionnées ci - dessus ont souligné que chaque entreprise a un choix différent, certains d'entre eux sont difficiles d'abord, d'autres sont difficiles d'abord.Ce cycle d'ajustement n'est pas seulement pour les petites et moyennes entreprises immobilières, l'échelle des ventes a déjà dépassé 100 milliards de développement de Blu - Ray, zhongliang, etc., avant dans les villes de quatrième et cinquième niveaux plus d'aménagement, mais aussi sur la route difficile du maintien.En dessous de la ligne rouge, la plupart des entreprises immobilières se rendent compte qu'un chiffre d'affaires élevé et une dette élevée ne sont pas durables. Actuellement, les entreprises qui dépendent d'un chiffre d'affaires élevé et d'une dette élevée se développent, et leur situation difficile et leur ajustement ne font que commencer.

Difficultés des gestionnaires professionnels

Dans l'industrie immobilière, les responsabilités des gestionnaires professionnels ont toujours été considérées comme des « outils » pour aider les fondateurs à augmenter l'échelle des ventes.

Jusqu'en 2018, les entreprises immobilières étaient généralement confrontées à des problèmes de grande échelle, de dette élevée et de chiffre d'affaires élevé, lorsque les gestionnaires professionnels jouaient un rôle central.

De 2018 à 2020, l'aspect politique a commencé à « ne pas faire sauter le logement » et des signes de désendettement sont apparus.En 2021, la certitude du resserrement de l'industrie s'est encore manifestée: trois lignes rouges ont été mises en place et « le logement n'est pas frit » est devenu un mécanisme à long terme.

Dans un tel macro - contexte, les gestionnaires professionnels n'ont plus de dividendes sur le marché et doivent faire des profits en termes de gestion, ce qui est un test rigoureux des ressources et de la capacité de gestion des gestionnaires professionnels.

Au cours de cette période, la pression financière sur les entreprises immobilières a également fortement augmenté.Les données de Kerry montrent que le montant des défauts de paiement des obligations de crédit des entreprises immobilières est passé d'environ 8 milliards de RMB à près de 24 milliards de RMB entre 2018 et 2020.

L'effet papillon commence à apparaître à des prix élevés.Les parcelles à haut risque de perte apparaissent dans les villes de premier et de quatrième et cinquième niveaux, qui ne manquent pas de petites et moyennes entreprises immobilières.Par exemple, à Shanghai, le 31 juillet 2020, Jinyu Real Estate Shanghai Co., Ltd. A remporté le terrain résidentiel R - 09 jiangpu Community, Yangpu District, Shanghai avec un prix total de 6,92 milliards de RMB et un taux de prime de 38%. Le prix du plancher est de 85 800 RMB / m2, et le prix de vente de la maison environnante est d'environ 110 000 RMB / m2. Le rapport prix du terrain (ci - après dénommé « Rapport terrain / maison») a atteint 0,78. Selon la plupart des initiés de l'industrie, le terrain a subi une perte.Risque de perte.En fait, une source de l'industrie a révélé qu'environ 40% des articles actuellement vendus à Shanghai sont exposés à des pertes.

En revanche, certaines entreprises immobilières qui ne sont pas aussi bien connues que Jinyu Real Estate ont un ratio immobilier plus élevé et des risques plus élevés dans les villes chaudes.Par exemple, à Chengdu, en février 2020, Huaxing Real Estate a obtenu un Homestead dans la rue Xiehe, district de Shuangliu, Chengdu, avec un prix total de 1177 milliard de RMB, un taux de prime de 48,6%, un prix de plancher de 13700 RMB / m2, et un prix unitaire d'environ 16300 RMB / m2 pour les sources de vente environnantes. Le rapport sol - immobilier de cette parcelle a atteint 0,84; à Ningbo, longguang Real Estate a obtenu un rapport sol - immobilier de 0,83.

En 2020, la baisse du marché des villes de quatrième et cinquième niveaux est évidente, et il n'y avait pas moins d'entreprises immobilières dans les villes de quatrième et cinquième niveaux.Face à la disparition du dividende foncier, la confusion des gestionnaires professionnels a suivi.Zhang Liang (alias), un vétéran immobilier qui a travaillé dans Top3 pendant 10 ans, a rejoint plusieurs petites et moyennes entreprises immobilières.En 2020, elle s'est classée environ 150 dans une entreprise immobilière en tant que Vice - Président six mois après avoir quitté le poste.Zhang Liang a admis aux journalistes du rapport économique du 21ème siècle que, sous l'impulsion de la performance, les exigences de performance des contrôleurs réels de l'entreprise sont très claires, mais avant son arrivée, la plupart des terres acquises par l'entreprise sont distribuées dans les provinces du Henan au milieu et du Yunnan au Sud - Ouest. En 2020, les projets de ces deux provinces sont plus étroits dans les canaux de commercialisation que ceux de la région du delta du fleuve Yangtze et de la région de Dawan. En outre, en raison de la gestion et du contrôle des coûts d'acquisition des terres au début de la période épidémique,Sous l'influence de la situation et de la limitation des achats et des prix, les bénéfices du projet fluctuent considérablement.

Dans le contexte des changements industriels, où vont les gestionnaires professionnels?Un gestionnaire de carrière pense que la plate - forme et les gens se réalisent les uns les autres. Du point de vue de leurs propres choix, si vous choisissez une entreprise avec la bonne stratégie, alors la carrière sera très lisse. Au contraire, c'est pour vous de choisir la fin difficile.Il y a quelques jours, Liu senfeng dans un cercle d'amis a révélé qu'il choisirait de démarrer une entreprise.Sous la pression des trois lignes rouges, plus de gestionnaires professionnels, peut - être même en cours de route pour l'entreprise rapidement "vert".