2020年の広深不動産市場と同じ「尾行相場」の土地供給は継続的に拡大される見込みです。

政策が厳しい不動産市場が相次いでおり、「三道の赤い糸」「住宅ローンの赤い糸」という新規定が決まってから、だんだん安定した発展の時期に入りました。これは高レベルの都市の市場意欲を失わず、広東港澳大湾区の先導都市である広州、深センは年末年始に「景色はここだけがいい」という相場を出てきました。

湾区の「双雄」の置かれている環境は違っていますが、いずれも不動産市場を押し上げるのに十分な運動エネルギーを備えています。深センの商品の部屋の供給量はずっと低位にあります。2020年に「715」の新政が登場した後、一時的に縮小されましたが、価格は堅調で、コントロールした後、手の部屋が成約するのは依然として盛んで、中古は今も次第にコントロールの影響を出てきました。

強調したいのは、両都市の全体的な価格が一斉に上昇する態勢を示しているが、広州、深センの将来的な政策の方向性や分化に向かうだろう。共通点は、供給先では、広州、深センの土地供給が持続的に放流されています。需要先では、広州の住宅購入者は新鮮に「高レバー」を使っています。

分化の中で高く歩く

「氷火交加」は、広深楼市の最近の相場にあてはまる。

データの面から見ると、広深不動産市場は成約価格と成約量の両方で上昇傾向にあります。中国の住宅価格相場ネットのデータによると、2020年最後の月に、深センの平均単価は87957元/平方メートルで、同34.23%上昇した。広州の平均単価は39851元/平方メートルで、同11.55%上昇した。

価格の上昇とともに、出来高が記録的に多いです。公開データによると、2020年12月の広州新房の売上高は17243セットとなり、月間の出来高を記録した。中原不動産のデータによると、深センは2020年11月、12月の2ヶ月の出来高はいずれも年内の最高を記録した。その中、11月の出来高は6296セットで、前年同期比97.0%まで上昇し、2016年1月以来5年ぶりの最高を更新した。12月の出来高は5219%となった。は、まだ年内の高さです。

需給は盛んだが、都市部ではまだ「分化」が主流だ。

21世紀の経済報道は多くの広州、深センの市場観察人、仲介人と住宅購入者を取材しました。彼らが反映している状況から見ると、市場の冷熱が一様でない状況は明らかです。広州は黄埔、南沙などのホットスポットエリアの動力が十分です。深センは「新熱打ち」が続いています。中古の「天価豪邸盤」は手を出すのが難しいです。お客さんが多いエリア、例えば坂田などが必要です。成約すれば徐々にコントロール前の状態に戻ります。

グラムの瑞データによると、広州の2020年通年の取引価格の上昇幅の前の2つは南沙と黄埔で、その中の南沙記録の成約平均価格は26622元/平方メートルで、上昇幅は24.46%で、黄埔は30217元/平方メートルの成約価格を記録して、上昇幅は17.9%です。これに対して、白雲、増城の通年平均価格は下落の傾向を示して、それぞれ4.723%の下げ幅があります。

中古住宅についても、広州のホットスポットエリアは同様に盛り上がっています。天河車附片区の仲介劉さんは最近部屋の受取に忙しいですが、市場は相変わらず供給が需要に追いつかないです。

広州に比べて、深センの市場状況はもっと特殊です。深センは市場上の中古価格が逆さまになっているため、大量の住宅購入者が各大型新盤の「再生」に潜伏している。深センでは最近、不動産の「取引開始＝秒光」の状況が後を絶たない。

中原の不動産モニタリングのデータによると、2020年12月、深センの22の住宅プロジェクトのうち、7日間の光ディスクがあり、新築住宅の全体的な取引が進んでいるということです。

中古の方面は比較的に明らかな分水嶺が存在して、ちょうど客を必要としてわりに多くて、家屋の総価格の比較的に低い竜崗区の成約は盛んに行われて、老舗の豪邸の片山、福田は比較的に平板です。中原の不動産データによると、2020年12月30日現在、龍崗の取引量は依然として首位を占めており、成約枠は2171セットで、全市の成約率の33.0%を占めている。

李念は深圳布吉片区の仲介者で、彼は21世紀の経済報道を教えてくれました。以前はお客さんを連れて二、三セットを比べていましたが、今は比べられません。一つの団地は一つや二つの家を見ているかもしれません。」

もう一人の仲介林翔さんがいる深圳坂田区も需要客が集まったばかりで、彼の感じは「とてもいいです。一部のコミュニティーはもう『715』以前の月間取引量に回復しました。市場価格の不動産源もないので、お客さんに選別してもらえます。成約セットによってトータル価格はまだ革新的です。」

すべての人が李念さんたちのように運がいいというわけではないですが、多くの仲介者はまだ注文がつかないことに悩んでいます。南山後海の豪快な住宅街の店先は「市場が良くないという感じです。去年の12月1日から今まで、私達の店は一枚の注文を出していませんでした。

後の市はどこに行きますか？

広州、深セン本船不動産市場は、マクロ環境と密接な関係があります。広東省住宅政策研究センターの李宇嘉首席研究員は21世紀の経済報道記者に対し、2020年には疫病の影響が比較的大きいと分析し、市場は不動産市場に対して中央銀行を重ね合わせて貨幣政策を表明することが期待されています。

このような背景の下で、広さと深さの双城の成約量は不動産市場の新高を作りました。しかし、強調しなければならないのは、広州、深センは現在供給側あるいは需要側であるのに関わらず、直面するミクロ環境とコントロール圧力は全く違っています。これも両都市の後続の政策の行方を左右します。

供給側から見ると、広州の供給量は従来より十分です。クリス瑞のデータによると、2020年には広州から出譲した経営用地は146宗で、同62.22%伸びた。土地譲渡金は2465億元で、同46.63%上昇した。商品室の供給から見て、広州にも「在庫量が低い」という状況はありません。

中原不動産のデータによると、全体の市場状況から見て、2020年12月に、広州の不動産の供給は在庫面積を一年近くの高位に引き上げたが、下半期以来の全体の成約が急増したため、最新の消化サイクルは7.8ヶ月まで減少し、広州新房全体は「快速販売」の状態を呈している。

広州に比べて、深センは土地供給の面でも力を入れ続けていますが、実際の条件に限られ、商品の在庫量も常に低い区間にあります。楽有家研究センターの監視測定によると、2020年12月31日現在、深センの住宅在庫面積は312.8万平方メートルである。現在の深圳の住宅化のサイクルは6.6ヶ月で、まだ低い水準にあります。

深センのこのような「供給が需要に追いつかない」状態は住宅購入者の情緒を高熱状態に維持し、市場にも濃厚な「炒作」の雰囲気があり、代持、高てこの風は依然として存在し、深センの未来は依然としてさらなる需要増のコントロールが可能である。

2020年11月30日、深セン市住宅と建設局の張学凡局長は取材に対し、現在の中古住宅価格の下落やメディアが反映する不動産投機などの状況について、政府部門は総合的な規制政策を検討しており、市場の投機的な投機行為に断固として打撃を与えると表明した。

今でも「総合規制政策」が着地するかどうかは不明だが、深センでは住宅購入資金の管理が厳しくなっている。深センの4大銀行の融資担当者は「確かに厳しいが、最初のスイートルームの頭金はローンではなく、あまり厳しくない」と指摘しています。

中国の都市経済専門家委員会の宋丁副主任も、政府は不動産市場に出現した新たな状況に対して「抜け穴を補う」という行為を行うことができますが、需要側の弾圧に対しては、一種の揚げ足止湯の方法であり、深センの根本は供給側から供給を増やすことです。供給及び関連住宅の供給は明らかに伸びます。

深セン市住宅建設局は1月11日、「深セン2020年度不動産管理業務データ棚卸」を発表した。データによると、2020年に深セン市はさらに商品住宅の建設力を強化し、新たに着工した商品住宅の建築面積は1236万平方メートルで、これまでの最高値は160%増加した。商品住宅用地は227.53ヘクタールを供給し、2020年度実施計画の182%を達成した。

それに対して、広州市場は比較的理性的に見えます。李宇嘉さんは広州の不動産市場は全体的に安定しています。ただ一部の地域が値上がりしています。広州克而瑞首席アナリストの肖文暁も、「政府はすでに（住宅価格の高騰に対して）フィードバックしており、規制政策の必要はない。政府がやるべきことは、市場の需給関係を安定させ、関係者が過度に投機することを防止することです。