상해 중고 주택의 은밀 한 구석:거래 빙점 아래 의"부가 협의"

단락 이 이루어지다.

앞서 상하 이 중개업 무 원 친구 들 사이 에 서 는"집 안의 명 화 를 함께 포장 하여 팔 았 다('명화'는 그냥 낙서)"는 말 이 돌 았 다.현재'명화'는 주택 매매 계약서 에 첨부 된'보충 협의'에 쓰 여 져 있 는데 대부분이'인 테 리 어 보상 금'이나'차석 매매'라 는 명목 에 불과 하 다.

보충 협의 중의 금액 은 수 십 만 에서 수백 만 까지 다양 하 다.일반적으로 이 자금 은 구매자 가 주택 매매 계약 을 체결 한 후에 명의 변경 전에 지불해 야 한다.이런 협의 도 부가 서류 로 계약서 에 넣 은 것 이다.

21 세기 경제 보도 기자 가 도심 을 방문 해 교외 의 여러 중 개 를 방문 한 결과 상하 이 중고 주택 통제 정책 이 연속 적 으로 발 표 된 후 중고 주택 거래 가 순식간에 빙점 으로 떨 어 지면 서 시장 유동성 이 우려 된다.이와 함께'보완 협의'는'검증 가'출범 이후 의 차익 보완 협의 로 크 고 작은 중개 에 의 해 널리 보급 되 고 있 지만,일부 머리 중개 사 들 은 이 합 의 를 지나치게 강조 하지 않 고 구매자 들 에 게 조금 만 기 다 려 달라 고 건의 하 는'세칙'도 있다.

상하 이의 중고 주택 보충 협의 가 수면 위로 떠 오 르 면서 과거의 음양 계약 과 는 분명히 다른 일이 다.이것 은 중개인 이 거래 를 성사 시 키 기 위 한 수단 이자 거래 가 급속히 하락 하 게 만 들 었 다.

중개 점 업무원 은 21 세기 경제 보도 기자 에 게 7 월 말 이후 매장 거래 는 한두 채,심지어 0 채 에 불과 하 다 고 밝 혔 다.가격 면 에서 느슨 한 것 도 한두 채 에 불과 하고,적지 않 은 집주인 들 은 시장 시세 가 이렇게 빠르게 하락 하 는 것 을 보고 아예 팔 지 않 았 다.

종합 체인 부동산,중원 부동산 에 따 르 면 상하 이의 7 월 중고 주택 거래 는 2 만 4000 채 가 안 되 고 6 월 의 2 만 8000 채 에 비해 현저히 떨 어 졌 으 며 7~9 월 은 중고 주택 거래 의 전통 적 인 비수기 이다.그러나 이렇게 차 가운 오 프 닝 으로 2021 년 상하 이'김 구 은 십'전의 이 비수기 가 많은 종사자 들 의 기대 이상 이 었 던 것 은 분명 하 다.

원인 은 간단 하 다.7 월 9 일 에 상하 이 는 중고 주택 시장 에 대해 새로운 규정 이 발생 하여 이미 주택 공급 원 의 공시 검 사 를 실시 한 토대 에서 가격 정보의 검 사 를 증가 하고 7 월 19 일부 터 검 사 를 통과 하지 못 한 모든 주택 공급 원 을 일률적으로 하 가 처리 하도록 요구 했다.8 월 6 일부 터 상하 이 각 은행 은 대출 금액 을'3 가격 이면 낮다'는 원칙 으로 심사 한다.즉,은행 은 계약 의 인터넷 서명 가격,세금 관련 평가 가격,은행 평가 가격 세 가격 중 상대 적 으로 낮은 가격 으로 대출 액('3 가격 이면 낮다'고 약칭)을 심사 할 것 이다.

올해 상반기 에 상하 이 중고 주택 시장 은 양 적 인 가격 상승 을 거 쳤 고 그 뒤의 추 수 는 대량의 시장 자금 유동 규 모 였 다.이제 중고 주택 유 동량 이 정점 을 찍 으 면 롤러 코스 터 같은 시세 에 직면 하 게 될 지도 모른다.

중고 주택 공시 물 량 20%이상 감소

이 어"현재 집주인 이 내 놓 은 중고 주택 가격 의 80%가 모두 검증 가보 다 높다"고 덧 붙 였 다.중개 점 직원 들 은 검사 가격 이 나 온 후에 올해 인터넷 주택 공급 원 이 현저히 줄 어 들 었 다 고 말 했다.적어도 20%,예 를 들 어 한 동네 에서 보통 10 채 의 집 이 팔 리 지만 지금 은 대여섯 채 가 상장 되 고 있다.

현재 중고 주택 시장 에서 매매 쌍방 이 직면 해 야 할 상황 은 대출 심사 비준 주기 와 거래 주기의 연장 이다.현재 모든 주택 구입 융자 금 의 심사 비준 은 한두 달 이 걸 리 고 과거 에는 보름 밖 에 걸 리 지 않 는 다.대출 을 받 은 후에 은행 이 집주인 에 게 대출 하 는 데 6 개 월 이 걸린다.계약 까지 합치 면 보름 에서 한 달 이 걸 리 고 전체 부동산 거래 주 기 는 89 개 월 이 걸린다.

상반기 의 상해 중고 주택 집 값 은 이미 상승폭 을 겪 었 다.상반기 시내 중고 주택 은 10~15%상 승 했 으 나 외곽 중고 주택 은 20%올 랐 다.가정 을 예 로 들 면 세 개의 이주 단지 가 있 는데 이 이주 가구 들 은 이주 보상 금 을 가지 고 집 을 사고 자금 이 가정,보 산,송강 으로 흘러 가 이 세 지역 의 중고 주택 거래 량 이 크게 증가 했다.이 때문에 하반기 에 중고 주택 을 살 수 있 는 창구 기간 이 하나 있 을 것 이라는 중개업 자 들 의 관측 도 나 오고 있다.

중고 주택 거래 량 이 오 르 면 은행 대출 한도 도 상응 하 게 상 향 조정 되 고 대출 제한 조절 이 불가피 해 대출 정책 주기 가 길 어 진다.규제 가 잇 따 르 면서 중고 주택 은 현재 조정기 에 들 어 섰 다.상하 이 뿐만 아니 라 베 이 징,선전 도 중고 주택 지도 가격 정책,항 저 우,난 징 주택 구입 사회 보장 연한 인상 등 을 내 놓 았 다.

'추가 협의'가 수면 위로 떠오르다

상해 의 자체 검사 가격 이 공포 되 는 것 은 무엇 을 의미 합 니까?집 을 공시 하기 전에 집주인 은 생산 증,호적 본 을 가지 고 먼저 검 사 를 한 다음 에 정 부 는 검사 가격 을 제시 해 야 한다.앞 으로 는 기본적으로 이 가격 에 따라 거래 할 것 이다.예 를 들 어 한 채 의 집 검사 가격 은 400 만 위안 이지 만 집주인 이 500 만 위안 을 팔 려 면 바이어 도 400 만 위안 의 총가격 에 따라 대출 을 신청 할 수 밖 에 없다.바 이 어 는 100 만 원 을 더 내야 한 다 는 얘 기다.거래 가 순식간에 둔화 되 었 고 심지어 많은 가게 들 이 보름 동안 제로 거래 되 었 다.중 산 공원 의 한 중개업 소 직원 은 중 산 공원 판 은 7 월 23 일 이후 한 건 도 거래 되 지 않 았 다 고 피드백 했다.

한 머리 중개 가 상하 이 외곽 에 있 는 가게 직원 에 따 르 면 월초 에 중신 태 부 치마 층 의 집 이 거래 되 었 는데 총 가격 은 535 만 위안 이 고 검사 가격 은 4.7 만 위안/평방미터 이 며 집주인 의 가격 은 5.5 만 위안/평방미터 이 며 더 많은 가격 은 구매자 가 현금 으로 집주인 에 게 주 었 다.

'3 가가 낮 으 면 낮 아진 다'는 대출 뉴 딜 이 나 온 후 바이어 의 자금 부족 으로 매매 분쟁 이 생 길 까 봐 계약 서 를 제출 하 는 것 을 중단 하고 바이어 에 게 조금 만 더 정책 방향 을 기다 리 게 하 는 중개 도 있 었 다.

"지난달 말 부터 이 달 까지 현재 우리 쪽 에 서 는 중고 주택 거래 가 잠시 이 루어 지지 않 았 습 니 다."한 중개업 소 직원 은"3 가격 이면 낮 아진 다"는 정책 은 엄격 하지만 대책 도 있다 고 말 했다.예 를 들 어 보충 협의 서 에 집주인 의 집에 물건,서화 또는 다른 사치품 이 있 는데 이 물건 은 집 값 에 포함 되 어 바이어 에 게 판다.8 만 원 짜 리 차 가 30 만 원 에 팔 리 거나물론 서화 나 차 위 는 현금 으로 거래 된다.

"우리 회 사 는 고객 에 게'인 테 리 어 보상 금'으로 집주인 에 게 가격 검사 이외 의 차액 을 보급 한다 고 말 할 것 이다.즉,이 협 의 는 반드시 인터넷 계약 에 써 야 한 다 는 것 이다."한 중개 점 업무원 은 예 를 들 어 집 한 채 의 총 가격 은 500 만 위안 이지 만 정부 가 준 검사 가격 은 400 만 위안 이면 400 만 위안 에 따라 거래 해 야 한다 고 말 했다.은행 대출 한 도 는'계약 망 가격,세금 관련 평가 가격,은행 평가 가격'세 가격 중 가장 낮은 가격 에 따라 대출 을 심사 비준 해 야 한다.더 나 온 100 만 원 은 중개업 무 원 에 따 르 면 두 가지 방식 으로 나 눠 지급 할 수 있 는데 첫 번 째 방식 은 집주인 에 게 현금 으로 주 는 것 이지 만 은행 에 규제 체제 가 있어 구매자 가 집주인 에 게 직접 돈 을 줄 수도 없고 좌석 이나 집 안의 귀중품,인 테 리 어 대금 등 을 구 매 하 는 방식 으로 만 변통 할 수 있다.한편,바이어 가'정규 절차 의 그 부분 거래 가 끝 난 후에 나머지 차액 을 집주인 에 게 건다'는 주장 에 대해 중개업 무 원 은 집주인 이 위험 을 예방 하기 위해 바이어 가 거래 후에 돈 을 지불 하 는 것 을 승낙 하지 않 을 것 이 라 고 부정 했다.

관계 부처 도'보완 협의'를 찾 지 않 는 것 으로 파악 됐다.이런'보충 협의'는 예전 의'음양 계약'과 크게 다르다.예전 의'음양 계약'은 구매자 의'편리'측면 에서 출발 하여 돈 을 많이 빌 리 기 위해 주택 거래 의 총 가 를 높 였 다.세금 을 피하 기 위해 총 가 를 낮 추 든 가.현재 의'보충 협의'는'검증 가,세금 관련 평가 가,은행 평가 가'라 는 세 가지 가격 에 따라 가장 낮은 가격 으로 거래 하 는데 이것 은 방금 구매자 에 게 영향 이 비교적 크다.

한 중개업 자 는"(인 테 리 어)보상 합 의 는 3 가 를 낮 춰 서 나 온 것"이 라 고 지적 했다.

첫 번 째 스위트룸 은 50%이상 을 먼저 지불한다.

"솔직히 검사 가 는 집주인 의 가격 을 누 르 는 것 이 고 바이어 와 는 상 관 없 지만 집주인 이 팔 려 고 하 는 가격 은 시장 가격 이 고 실제 영향 을 주 는 것 은 바이어 입 니 다."전술한 중개업 소 업무원 은 추가 합 의 는 바이어 가 중 개·집주인 과 협의 해 주택 구입 계약 서 를 넣 은 것 이 라 며"주택 관리 국 에서 추가 해 주지 않 으 니 스스로 중개,집주인 과 협의 해 추가 해 야 한다"고 덧 붙 였 다."첫 번 째 스위트룸 은 기본적으로 5 할 의 자금 을 준비 해 야 하고,두 번 째 스위트룸 은 8 할 의 자금 을 준비 해 야 한다."

올해 대출 정책 이 엄격 해 졌 다.한 배경 은 상반기 상하 이 신방 의 매출 이 작년 동기 의 매출 을 훨씬 초과 한 것 을 보면 한 주택 은행 의 대출 한도 증가 도 매우 빠르다 는 것 을 알 수 있다.체인 데이터 에 따 르 면 올해 상반기 시 전체의 신규 주택 거래 수 는 전년 동기 대비 59%증가 했다.중고 주택의 담보 대출 한도 가 늘 어 나 면 은행 으로 서 는 주택 대출 압력 도 커진다.중고 주택 대출 주기 가 길 어 지 는 것 도 이해 하기 어렵 지 않다.게다가 상하 이 가 주택 대출 금 리 를 막 올 려 많은 중고 주택 구매자 들 이 관망 하기 시작 했다.

또 7,8 월 에는 신방 발 매 량 이 코로나 때문에 줄 었 다.9 월 의 상하 이 는 43 개의 새로운 장 을 시작 할 수도 있다.

이것 이 바로 상해 중고 주택 시장의 최근 자금 유동성 이 약해 진 이유 다.그러나 업계 에 서 는 상하 이 집 값 이 크게 떨 어 질 것 이 라 고 생각 하지 않 고 시장 이 좋 지 않 을 때 만 바 이 어 는 가격 에 대해 이야기 할 수 있다.""작년 설 은 모두 대출 을 받 지 않 는 고객 이 었 다."

8 월 16 일 에 대 녕 핵심 지역 에서 작은 3 주택 이 거래 되 었 는데 전년 도 동기 대비 같은 가구 형 이 70 여 만 위안 떨 어 졌 다.중개 점 직원 들 은 바이어 가 세금 관련 평가 가격 의 65%에 따라 대출 을 신청 할 수 있 는 지 거듭 확인 하고 나 서 야 쌍방 이 계속 거래 할 수 있 게 했다.이에 대해 업계 에 서 는 상하 이 중고 주택의 정책 영향 이 다른 도시 보다 깊 을 수 있다 며 대출 이 느슨 해 지지 않 는 한 시장 이 2018∼2019 년 수준 으로 요동 칠 것 이 라 고 지적 했다.